Задаток или аванс?

Еще совсем недавно сумма, которую покупатель передавал продавцу при сделке с недвижимостью для подтверждения своих намерений, почти одинаково часто могла называться и задатком, и авансом. Изменения в законодательство, вступившие в силу в марте этого года, расставили все по своим местам и устранили существовавшую путаницу между этими понятиями.

Задаток или аванс выполняют разные функции

Разница между задатком и авансом заключается в выполняемых ими функциях. Аванс по сути является предоплатой за будущую квартиру (функция у аванса только одна – собственно платежная). Если одна из сторон сделки отказывается от заключения договора, другая обязана вернуть ей переданный аванс. В отличие от него задаток служит гарантией заключения договора и способом обеспечения исполнения обязательств вступающих в сделку сторон, того, что сделка состоится и квартира будет продана в установленный срок. Если этого не происходит, возникает еще одна функция задатка – штрафная.

«При нарушении условий договора продавцом и отказе выходить на сделку сумма задатка должна быть им возвращена в двойном размере, - объясняет юрист компании «ГРАНТА-недвижимость» Людмила Кульчицкая, - если же сделка не состоялась по вине покупателя – сумма задатка ему не возвращается».

Однако это не распространяется на те случаи, когда предварительный договор расторгается по соглашению сторон или в предварительном договоре заранее были оговорены моменты, которые способны препятствовать заключению основного договора. Тогда сделка считается несостоявшейся не по вине одной из сторон, а из-за не зависящих от них обстоятельств.

«Можно сказать, что это отлагательные условия, - рассказывает Людмила Кульчицкая. - Например, если продавец занимается улучшением жилищных условий и сможет выйти на сделку не раньше, чем найдет подходящий вариант для себя, или у покупателя необходимая сумма на приобретение квартиры появится только при условии, что часть средств на это ему предоставит в кредит банк. Если банк отказывает в одобрении объекта, потому что квартира не подошла ему в качестве залога по каким-то своим характеристикам, покупатель за несостоявшуюся сделку ответственности не несет, и задаток должен быть ему возвращен».

Размер задатка или аванса не установлен законодательно, как правило, на практике сумма задатка варьируется от 10 до 50 тыс. рублей. (В отличие от задатка сумма аванса ограничена только полной стоимостью квартиры, встречаются суммы задатка в 600-800 тыс. рублей, бывают авансы и в размере половины стоимости квартиры.) При этом, если сделка состоялась, и задаток, и аванс входят в качестве составной части в счет оплаты стоимости квартиры.

Изменения в законодательство о задатке

Разная практика работы с авансом и задатком при совершении сделок с недвижимостью существовала потому, что долгое время в среде юристов существовало мнение, что понятие «задаток» не может использоваться в предварительном договоре (считалось, что по закону задаток может передаваться только для обеспечения обязательств при заключении основного договора). Поэтому и юристы, и риелторы были заняты поиском способа, который позволил бы им обеспечить соблюдение сторонами их обязательств, не упоминая при этом в предварительном договоре понятие «задаток». В марте этого года внесены изменения в законодательство, ставящие точку в этом вопросе, согласно им «по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательств по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором».

По словам эксперта, если продавец уклоняется от заключения основного договора по причине, не оговоренной в предварительном соглашении, покупателю (если он намерен получить сумму задатка в двойном размере) следует дождаться срока проведения сделки (время и место сделки также должно быть установлено в предварительном договоре), составить акт о неявке второй стороны на сделку, который подписывается покупателем, юристом и присутствующим риелтором.

«После чего эти документы передаются нашему юристу, который занимается претензионно-исковой деятельностью, далее вопрос решается в досудебном порядке или, если имеется основание для подачи искового заявления в суд, оно подается в суд, - объясняет Людмила Кульчицкая. - В случае, если сделка не состоялась по вине покупателя и покупатель не способен предоставить документы, подтверждающие существование обстоятельств, препятствовавших ему совершить сделку, невыход на сделку считается нарушением им условий договора. В этом случае сумма задатка остается у продавца. Подобная ситуация во многих случаях решается путем мирного урегулирования, составляется соглашение о расторжении предварительного договора, о том, что сумма задатка остается у продавца».

Аванс передается при покупке залоговой квартиры

А вот когда речь идет о передаче средств в качестве предоплаты при покупке квартиры, стороны сделки имеют дело с авансом. Так, именно аванс, а не задаток передается при сделках с залоговыми квартирами ипотечных заемщиков для погашения остатка задолженности по кредиту, чтобы банк смог снять с квартиры обременение.

«Однако на практике бывают случаи, когда покупатель настаивает, чтобы переданные деньги при подобной сделке были обозначены в договоре как задаток со всеми вытекающими отсюда последствиями, и продавец, которому нужно продать обремененную ипотекой квартиру, на это соглашается», - рассказывает Людмила Кульчицкая.