Как получить ипотеку без первоначального взноса

Понять человека без собственного жилья может только человек без собственного жилья. Я одна из них. Совсем недавно я приобрела первое собственное жилье в ипотеку, так как накопить не получалось, а получить заветное «недвижимое» наследство не было перспектив. Поэтому ипотека была единственным выходом, но у меня был первоначальный взнос, а вот у большинства потребителей он отсутствует или средств недостаточно. Зачастую это основная причина, почему люди отказываются от ипотеки, живут в арендованном жилье или в тесных квартирах. А зря! Купить квартиру без первоначального взноса можно.

Во-первых, сами банки разрабатывают специальные программы, когда в качестве первоначального взноса принимается материнский капитал или военный сертификат (НИС).

Во-вторых, есть такое понятие, как залог под имеющееся жилье. В этом случае кредит обычно составляет только 70 процентов от оценочной стоимости, его размер также зависит от размеров доходов заемщика. Этот вариант подходит тем, у кого есть какое-либо жилье (пусть даже комната в общежитии или «гостинка»).

В-третьих, можно взять потребительский кредит для первоначального взноса. Главное, подать документы в разные банки и получить на руки потребительский кредит после получения решения по ипотеке. Здесь важно оценить свои финансовые возможности, поскольку платить два кредита – очень ответственное дело.

В-четвертых, можно взять потребительский кредит на всю сумму покупки. С одной стороны, приобретаемое жилье не остается в залоге у банка, и вы можете им распоряжаться без ограничений. С другой стороны, процентная ставка по потребительским кредитам намного выше ипотечной.

Предлагаю разобрать все варианты на примерах.

Пример 1: материнский капитал и военный сертификат

Сумма материнского капитала составляет 453 026 рублей. Первоначальный взнос в большинстве банков – от 15 процентов*. Таким образом, вы можете купить квартиру стоимостью 2,25 миллиона рублей. Сейчас за эти деньги можно купить двух-трехкомнатную квартиру – «хрущевку» или «улучшенку».

Сумма военного сертификата составляет 1 миллион рублей, а сумма военной ипотеки – 2,2 миллиона рублей. Таким образом, вы можете купить квартиру стоимостью 3,2 миллиона рублей. Этих денег сейчас хватит на трех-четырехкомнатную квартиру новой или улучшенной планировки.

*Крупные риелторские агентства имеют уникальные программы банков-партнеров, где первоначальный взнос может снизиться до 10 процентов.

Пример 2: залог

Если у вас есть жилье, например, однокомнатная квартира. Ее рыночная стоимость 2 миллиона рублей. Банк может выдать вам кредит максимум под 70 процентов от стоимости будущего залога. Поэтому будем считать, что ваш первоначальный взнос составляет 1,4 миллиона рублей. Это очень хороший запас. Сумма кредита будет зависеть от уровня ваших доходов и расходов.

Допустим, ваш доход за вычетом всех обязательных расходов (прожиточный минимум, коммунальные платежи, расходы на автомобиль и так далее) составил 35 тысяч рублей. Вы можете рассчитывать на кредит в 1,6 миллиона рублей. Данной суммы (1,4 миллиона и 1,6 миллиона – в общей сложности 3 миллиона) достаточно, чтобы купить трехкомнатную квартиру новой планировки или «хрущевку» (зависит от района).

Пример 3: потребительский кредит на первоначальный взнос

Средняя ставка по потребительскому кредиту составляет 20 процентов. Допустим, ваш доход за вычетом всех обязательных расходов (прожиточный минимум, коммунальные платежи, расходы на автомобиль и так далее) составил 35–45 тысяч рублей. Исходя из этих данных, вы можете рассчитывать на кредит в 300 тысяч – 5 миллионов рублей без поручителей на срок 5 лет. Платеж по такому кредиту составит 8–13,5 тысячи рублей.

Допустим, первоначальный взнос составляет 300 тысяч рублей, тогда вы можете купить квартиру стоимостью 1,8 миллиона рублей (одно-двухкомнатная квартира, зависит от района). Платеж по ипотеке составит 20 тысяч рублей. Таким образом, суммарный расход по кредитам составит от 28 тысяч рублей. Затратно, но если очень хочется и позволяет доход, то почему нет?

Пример 4: потребительский кредит на покупку квартиры

Средняя ставка по потребительскому кредиту составляет 20 процентов, средний срок выплаты данного вида кредита составляет 5 лет. Если покупать, например, однокомнатную квартиру в Северном за 1,7 миллиона рублей, то платеж составит 47 392 рубля в месяц. Если же взять ипотечный кредит со ставкой 11,6 процента и сроком 15 лет, платеж составит всего 19 926 рублей. При этом ипотеку можно закрывать досрочно или частично без комиссий.

Какой из вариантов выбрать? Какой путь решения оптимален? Какие риски возникают при каждом из них? Эти вопросы не решаются за один день, но грамотный подход может дать вам желаемое без ущерба для обычной жизни.

Автор: Зуева Анастасия,

консультант по ипотечному кредитованию

«ГРАНТА-недвижимость».