Просрочка по передаче квартиры (стр. 3)

Степан
У меня к Вам вопрос по Саве, из вышеизложенного ранее видно, что Вы знакомы с многими застройщиками и т.д.
Дом по Грунтовой 28 введен в эксплуатацию в декабре 2006, в марте 2008 стал 28А, сейчас готовят дополнения к вводу в эксплуатацию из-за литеры "А", акты приема-передачи квартир до сих пор не подписаны, мы живем и платим по полной программе за квартплату
вопросы:
1. практически во всем доме 2-,3-,4-х комнатные квартиры после обмера БТИ больше на 1,5-7,0 кв.м. Сава требует оплатить "лишние" квадраты из расчета 44000 руб. за каждый метр. На какой закон сослаться, чтобы это не платить? в договоре прописано, что стоимость 1 кв. м. 13000 руб и изменению не подлежит, а в дополнительных условиях написано, что стоимость квартиры может измениться после замера БТИ.
2. как будет считаться неустойка, если разрешение на строительство было получено застройщиком до 1 апреля 2005 г, а стоимость квартиры 1 100 000 была первоначально, а нам физ.лицо переуступило по 1 500 000, исходя из первой суммы или второй?
3. Исходя из суммы неустойки мы будем решать подавать ли на них в суд, потому как нам нужен такой адвокат как Вы, сориентируйте, не получится ли так, что неустойка с нашей квартиры не покроет даже расходы на адвоката?
4. и самое тяжелое-гнилые, вечно мокрые и плесневелые окна. Мы будем их менять, а также остекление лоджии, потому как дверцы нигде нормально не открываются и не закрываются и отрегулировать их оконщики не могут-размеры не совпадают. Каким образом и можно ли вернуть уплаченные нами деньги за окна?
претензии по недоделкам и недостаткам отвозили в Саву много раз, а толку нет.
И последний вопрос-какая-то комиссия должна же принять этот дом, прежде чем его в БТИ зарегестрируют. Как называется эта комиссия? Из кого состоит?
Заранее благоданы Вам.

А уж как ВЫ,Сергей, понимали договор в момент его заключения - уже Ваша проблема. Покупая апельсины, сложно потом говорить о том, что вы думали, что это ананасы и Ваше мнение по этому поводу именно должно учитываться как единственно верное...

И если срок передачи квартиры +10 дней от сдачи дома, то крайний срок КРАЙНИЙ срок сдачи дома по договору +10 дней.

вот то-то и оно, что в большинстве договоров, что я видел, стоят "срок сдачи", "срок строительства", НО "принять/передать квартиру в течение х дней после ВВОДА В ЭКСПЛУАТАЦИЮ".

А вот докажите мне равнозначимость понятий "срок строительства" и "срок ввода в эксплуатацию"??? Особенно если само законодательства разделяет эти понятия - см. для примера ФЗ ╧214 пп. 1) и пп. 8) п. 1 ст. 21, также см. п. 5 ст. 9.5 КоАП РФ и т.п. и т.д.

Новые данные: по всей видимости я все же ДОСТОВЕРНО И ОБОСНОВАННО докажу суду, что независимо от того срока сдачи дома, который установлен по договору, если договором не предусмотрен срок передачи квартиры инвестору, то он (срок передачи) может быть только определимым, но не четким (фиксированным).
Определимый" - более понятное "определяемый", т.е "подлежащий определению, вычислению; содержащий в себе возможность (не запрещающий ее) для такового вычисления).

Моя логика:
Срок сдачи дома - совсем не цель инвестора. Ему побарабану в момент заключения договора, да и после его заключения - когда
дом будет построен. Его волнует лишь одно - когда он получит квартиру.
Точно также, мне побарабану, когда автосалон фактически приобретет (или достанет со склада) автомобиль, за который я отдал деньги с отсрочкой поставки. Мы договорились, что авто будет 20 числа - а вы (автосалон) можете доставать когда хотите, но 20 он должен быть у меня.
Инвестора не должен абсолютно волновать срок постройки объекта!


Ситуация: "должен 20.06.2005 года передать квартиру". Конкретно 20.06.2005 года и должен передать! Возможностей для ухода от пени нет! Логика подсказывает (да и суду тоже в процессе толкования договора), что если мы договорились, что 20.06.2005 года я вам должен передать квартиру, то очевидно, что на мне лежит бремя совершения действий для того, чтобы у меня возникла такая возможность для совершения передачи (должен построить). До этого срока я должен дом построить и ввести в эксплуатацию. Договор в такой формулировке прост и понятен, как азбука. НО ВСЕ ЭТО ВЕРНО, ЕСЛИ УКАЗАН КОНКРЕТНО СРОК ПЕРЕДАЧИ КВАРТИРЫ.

Обратная ситуация: установлен срок строительства дома (или срок сдачи дома - тоже важно, ниже разъясню), но срок передачи квартиры не установлен! Т.о я в принципе должен передать квартиру, а вот когда - вопрос дискуссий!!!
Здесь мы очевидно видим (в том числе согласно п. 2 ст. 314 ГК РФ), что выполнить обязательство по передаче квартиры можно только тогда, когда возникнет возможность для выполнения - дом будет введен в эксплуатацию. Т.о. срок для выполнения обязательства начинает течь с даты ввода дома в эксплуатацию. Сами сроки на передачу (за какое время должен передать) - опять простые - или фиксированы в договоре ("в течение 10-ти дней после ввода..."), или опять же должны быть разумными (ГК РФ).

А вот к вопросу, как инвестор понимал договор при его заключении: доказывайте! Докажите мне, ЧТО вы думали тогда! Докажите мне и суду документально, что вы у меня спрашивали, а не есть ли срок сдачи дома именно тот срок когда вы получите квартиру, а я вам ответил, что это есть именно так! А вот если вы сами себя ввели в заблуждение неверно оценивая факты, то это уже ваша проблема.

Т.о. относительно предыдущих моих постов: уточняю сам себя: срок передачи квартиры по инвестиционным и прочим договорам долевки (касательно тех, что не регулируются ФЗ ╧214) - хоть и является существенным условием, но в случае его не установления в договоре, он не является несогласованным (неустановленным), а является всего лишь "определимым"!!! Таким образом, мы полностью уходим от неудобной темы недействительности и оспоримости договоров и приходим ко всеобщему консенсусу, миру и взаимопониманию.

ЗЫ: касательно срока "сдачи" дома и "строительства" дома - вообще не юридические понятия. Юридически значимой здесь является конструкция "срок ввода чего-либо в эксплуатацию". Потому все ссылки на "срок сдачи" и "срок строительства" - отметаю как неправовые.

ЗЗЫ: кому-то может показаться, что я злой и не люблю инвесторов "как вид" ;) Глупости - я добрый и пушистый! Просто я "на другой стороне баррикад". Но! Застройщиков много, и "баррикад" поэтому много - но я защищаю лишь несколько из них, как наёмник. А вот другие "баррикады" - могу и штурмовать ;) За отдельную плату...

И что делает суд первой инстанции: чешет голову и сам себе говорит: "Если я признаю, что договор незаключен, я создам опасный прецедент и нафик оно мне надо? А если я признаю, что срок "нечеткий" - то пеня конечно будет насчитываться отдаты ввода дома в эксплуатацию, а нафик опять же мне оно надо? ЫЫЫ! И чо мне делать? А вот возьму я и тупо поступлю так, как другие суды - не вдаваясь в подробности признаю, что срок строительства дома это именно есть срок (кончено +10 дней на передачу), когда инвестор должен получить квартиру. Вот оно как фсе просто и выходит! Входит и выходит! Ы!".

Не все понял в этой фразе. Выскажу что сам думаю. Если застройщику удобно указывать срок сдачи дома (а это, согласитесь факт малозначащий), то пожалуйста. НО! Должен быть определен срок передачи квартиры. И если срок передачи квартиры +10 дней от сдачи дома, то крайний срок КРАЙНИЙ срок сдачи дома по договору +10 дней. В Данном случае - крайний срок является ориентиром. А рассматривать то, что дом просрочили на год, а квартиру передали через 1 день и нет просрочки - по моему не корректно, так как договор надо трактовать с учетом его понимания. И если при заключении договора Застройщик говорит 1 квартал 2005 года, то и передавайте в этот срок. А иначе, это ИМХО введение в заблуждение, указав непонятно зачем неясный срок

А упираться не надо просто потому, что срок предъявления требований для признания сделки недействительной по признаку оспоримой в форме отдельного иска от застройщика по п. 2 ст. 181 составляет всего год.

А почему п.2 181 а не п. 1. 181?

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. 168 ГК

Где указана оспоримость?

Лично для меня ничего не меняет, так как договор от июля 2004 года :)

Сегодня опять "повезло" натолкнуться на такой "спорный" договор (без указания срока передачи квартиры, но с указанием на срок строительства дома). Судья в ахуе, но стоит стойко и "чешет репу" (см. вышеизложенное).
Буду интересующихся информировать о судебном.

ЗЫ: Я на стороне застройщика...

Суть всего вышеизложенного:
Верховный суд в своем "Обобщении практики рассмотрения судами РФ дел по спорам м/у гражданами и организациями, привлекающими..." (Бюллетень Верховного суда РФ ╧2 от 2003 года) прямо не указал (!) на обязанность судов применять ЗоЗПП к "инвестиционным" договорам, а всего лишь "проституточно" "признал обоснованным таковую практику". ТАКОЙ ДОКУМЕНТ НЕ ЯВЛЯЕТСЯ ИСТОЧНИКОМ ПРАВА И НЕ СОЗДАЕТ ОБЯЗАННОСТИ ДЛЯ СУДОВ ПЕРВЫХ ИНСТАНЦИЙ И ЛЮБЫХ ДРУГИХ СТРОН! То бишь: суду первой инстанции оставлено на рассмотрение сам ? о применении ЗоЗПП к инвестиционным договорам. Понятно, что в условиях, когда твой "начальник" сказал "я в принципе согласен" и с учетом "народности совеццких судов", суды применяют его повсеместно.

Если это ЗоЗПП то он регулирует отношения между потребителем и производителем товара/работу/услуги. Но существенная мысль всего ЗоЗПП - выполнение работ качественно и В СРОК! Ввиду этого: целью договора является всегда не строительство объекта в целом, а моя конкретная жилплощадь. Т.о. логика подсказывает, что должен быть установлен срок ПЕРЕДАЧИ квартиры инвестору, а не какие-либо другие сроки.

Моя позиция, как представителя застройщика: "Ну хорошо! Договор инвестионный но направлен на удовлетворение личных половых потребностей конкретного лица. Согласен. Пеня? Какая? ПО ЗоЗПП? Ладно, согласен. А за какой срок? ОПА! Уважаемый суд - а у нас у всех есть только два варианта: А) Или вы признаете, что срок согласован, но через возникновение в будущем определенных событий (ввод дома в эксплуатацию и наличие 10-тидневного срока на передачу) - ну тады давайте считать пеню относительно ввода дома в эксплуатацию! Б)Вы признаете, что срок не согласован, соответственно невозможно установить момент возникновения обязательства по передаче объекта, соответственно признавайте договор незаключенным, а возврат денег я гарантирую!"

И что делает суд первой инстанции: чешет голову и сам себе говорит: "Если я признаю, что договор незаключен, я создам опасный прецедент и нафик оно мне надо? А если я признаю, что срок "нечеткий" - то пеня конечно будет насчитываться отдаты ввода дома в эксплуатацию, а нафик опять же мне оно надо? ЫЫЫ! И чо мне делать? А вот возьму я и тупо поступлю так, как другие суды - не вдаваясь в подробности признаю, что срок строительства дома это именно есть срок (кончено +10 дней на передачу), когда инвестор должен получить квартиру. Вот оно как фсе просто и выходит! Входит и выходит! Ы!".

Здесь застройщику в принципе не нужно-то особо и упираться: ст. 333 которую применяет суд с учетом выяснения имущесвтенного положения истца и еще кучи фактов (для определения "степени пострадалости"), позволяет получить пеневку гораздо меньше, чем тупо "3%*срок просрочки, но не более цены заказа". Да и вся практика к этому ведет.
А упираться не надо просто потому, что срок предъявления требований для признания сделки недействительной по признаку оспоримой в форме отдельного иска от застройщика по п. 2 ст. 181 составляет всего год.
Да я бы и не упирался!!! Потому как суду предписано оценить договор в рамках исследования доказательств по делу (а не в рамках исковых требований, которые как раз ограничены годичным сроком) и признать, что существенное условие не согласовано и значит договор не заключен! Но суд "чешет репу" и думает: "А нафик оно тут надо!".
Но я и в ступоре, как юрист застройщика: сначала тупо нагнули раком (заставив суды применять ЗоЗПП с пеней 3% в день, а не ст. 395 ГК РФ с пеней "ставка ЦБ в год"). Потом ограничили сроки исковой давности и вообще зажимают, гады! А ты тут весь в г...не и перед всеми виноват.

... В Красноярске еще никому не удавалось убедить суд в незаключенности таких договоров. Но если хоть один прецедент возникнет...

А сейчас проще: есть ФЗ╧124 со своей пеней, которая тоже конечно тяжела (ставка "доходности" выше банковских вкладов и выше инфляции). Но и застройщикам дали больше прав (на расторжение договора, на взимание встречных пеней).

Так что будет всем нам счастье!!! Да и штуку тут насчет пеней придумал одну... скоро город будет пользоваться!...

Ну и в целом. Договор составляется ЗАСТРОЙЩИКОМ. И в нем должен быть срок передачи КВАРТИРЫ (иначе нахрена договор без сроков). И сроки следует исполнять всем сторонам сделки.

Я все считаю что срок определен, и именно как срок сдачи + 10 дней. Это все есть в договре.
Оцените вероятность принятия судом общей юрисдикции решения о недействительности договора. Учитывая то обстоятельство, что форма договора была неизменна в течении нескольких лет. Это черевато и для застройщика. Хоть право и не является в РФ прецедентным, но определенные последствия для иных договоров это иметь будет.

Хотя конечно этот момент не есть гуд.

Еще раз уточняю: привык отвечать на вопросы в суде, где мелкие недоговоренности стороны додумывают (причем правильно) сами.

У вас инвестиционный договор. Согласно практики ВС РФ на них распространяется Закон о ЗПП. Многие из договоров "инвестирования" признаются судами договорами бытового подряда постольку, поскольку направлены на выполнение работ для удовлетворения личных потребностей, но только потому, что в нем содержатся нормы подряда ("за деньги в определенный срок сделать что-то") и прочие нормы, не запрещенные законодательством.
Публичность в принципе означает, что если вам отказываются оказать услугу/работу/продать товар (отказываются отремонтировать часы в сервисе, отказываются принять брюки в пошив - при наличии возможности у оказателя услуг это делать) вы можете через суд понудить к оказанию услуги. На инвестиционные договора публичность не привяжешь.
Вопрос вот в чем:
Существенным условием договора подряда (любого - строительного, на пошив костюма, на ремонт хаты) - является срок (ст.708 ГК РФ). В вашем договоре:
а) Есть строк строительства объекта. Но вы же не заказывали стройку? Вы заказывали квартиру. Тогда там есть ваша обязанность и встречно у застройщика передать квартиру после ввода дома в эксплуатацию. Получается - срок нечеткий, но определен, наступлением определенных событий (ввел -передаю). Тогда откуда здесь просрочка? Когда встрою - возникает обязанность передать в 10-ть дней. Просрочил срок передачи - вот тогда и пеня. В этом вопросе суд не углубляется, поскольку это чревато для судьбы договора - и говорит "не вполне в духе закона определен срок, нно все же определен", и суд толкует договор в пользу инвестора, "якобы застройщик пообещал в 3м квартале 2005 года И Построить И Передать". Но такая позиция называется "проститутки политические".

2) Срока строителтсва есть. А срок передачи объекта не определен. А цель договора - квартира. Значит несогласован. Значит нет договора. Значит ПС на квартиру у вас основано на ничтожной сделке. Значит ПС подлежит оспариванию. Значит вы попали.

А на каком основании пользовался деньгами: а без оснований! А т.к. договора нет, то пеня только по ст. 395 ГК РФ, с учетом ст. 333 ГК РФ.

А на вашем месте я бы не задумывался о чужих правовых последствиях, а о судьбе ПС на квартиру и посмотрел бы срок исковой давности для споров о недвижимости и прав на нее...

Интересно. И какие могут быть правовые последствия? Квартира - в собственности, зарегистрированы права.
Если договор не заключен, ТО НА КАКОМ ОСНОВАНИИ застройщик пользовался деньгами?
Потребитель, в силу действующей практике - слабоя сторона, и здесь можно увидеть обман...
Кроме того, понимаю, что это бред. но так как строительный подряд в данном случае подпадает под бытовой (инвестор-физик), то согласно нормам для бытового подряда договор должен быть ПУБЛИЧНЫМ!

Или же получается, что договор не определяет срока, а это существенное условие договора

Фточку!

Я где-то уже на форуме выражался, что добрая половина долевки и вообще недвижимости покупается в городе по оспоримым договорам...
Только можно по этому поводу не беспокоиться... У нас суды "народные" и мою позицию, которую я от одного застройщика по некоторым искам продвигал о том, что "существенного условия нет - договора значит нет - значит берите деньги назад" не поддерживают ни в какую... Стоять, так сказать, на страже общественного интереса...

Учтите, что все вышеизложенное - ИМХО. Вообще как говориться сколько юристов - столько и мнений... Может кто и доконает суд когда-нибудь по такому вопросу... Вот только тогда начнется страшное...

Услышал то, что хотел :)
Примерно так же понимал, но грызли сомнения
Заключал я договор именно на передачу мне

2комнатна квартира площадью 50 кв.м. на 3м этаже в 5й блок-секции по проекту находящаяся в осях таких-то".

Соответственно договор должен укзывать на срок передачи (а не к примеру забивания сваи).
Данный срок мною представлялся как срок сдачи + 10 дней с момента сдачи, в течении которых я какинвестор обязан был получить акт приема передачи. Соответственно, мне его должны были передать.
Или же получается, что договор не определяет срока, а это существенное условие договора

Степан
ответьте мне как юрист:
Может ли договор подряда быть на объект (дом в целом), а передаваться "доля" в виде квартиры, причем которая в последующем оформляется не в долевую собственность?

Не совсем четко поставлен вопрос, но попробую:
Разъясняю, что написано по вопросу бытового подряда. Я же не сказал "бытовой СТРОИТЕЛЬНЫЙ подряд". Бытовой подряд - это в принципе выполнение работ и услуг для потребителя, который желает удовлетворить свои личные потребности в чем-то - от ремонта телевизора до получения определенных вещей в будущем, после из изготовления.
Я могу договориться в бытовом подряде, что я даю изготовителю шкуру медведа, а он шьет мне из нее шубу и шапку, причем договорились, что он может оставить себе обрезки (даже если из них можно выделать еще и коврик 2*3 метра :).
Ивнестиционные договора - это СМЕШАННЫЕ договора, которые содержат в себе нормы строительного подряда с определенным порядком расчета по договору, с условием о том, что договор не является предпринимательским, с условием о том, что после возникновения объекта, на который дал денег инвестор, он не получает его в долевую собственность как соинвестор в товариществе, а у условием о том, что объект делится на юридически раздельные части и инвестор получает строго определенную часть объекта (т.н. "доля инвестора"). И нигде в договоре инвестирования не говорится о том, что он получает СОРАЗМЕРНУЮ ДОЛЮ (я могу вчера одну 3комн. квартиру по договору продать за 1,5 млн, а сегодня - за 2,5 млн, причем они по планировке и площади равные).
В силу вышеизложенного договор и трактуется как бытовой подряд (уйдите от устойчивой связи СТРОИТЕЛЬСТВО и ПОДРЯД - строительный подряд просто особый подвид договора подряда). Т.к. такой "инвестиционный" договор в принципе законодательством не предусмотрен, но и не запрещен, то стороны заключают его в силу того, что ГК позволяет заключать договоры не предусмотренные в нем или в спецзаконах.

Еще раз поймите: инвестиционные договора заключаются не для того, чтобы застройщик построил объект. Это не есть ваше желание и не есть ваша конечная цель. Вы заключаете договор для того, чтобы в будущем при наступлении определенных условий (строительство объекта, приемка его гос.комиссиией, определение отдельных частей - т.н. "планировка") вам было передано для удовлетворения личных потребностей то имущество (вещь в натуре, имущественное право), которое вы совместно с застройщиком определили как существенное условие: "2комнатна квартира площадью 50 кв.м. на 3м этаже в 5й блок-секции по проекту находящаяся в осях таких-то".

Степан
ответьте мне как юрист:
Может ли договор подряда быть на объект (дом в целом), а передаваться "доля" в виде квартиры, причем которая в последующем оформляется не в долевую собственность?

Про продления сроков - скорее всего не удовлетворит (ИМХО), так как в договоре и подписано мною

Дело не в "подписано" или "неподписано", или ИМХО, или в мнении суда. Инвестиционные договоры (все, за редким исключением) были по сути договорами бытового подряда. Срок выполнения услуг, работ - существенное условие договоров подряда. Срок установлен опосредовано через планируемую дату сдачи дома и 10-тидневный срок вашей обязанности принять квартиру. Одностороннюю возможностьь продлять срок исполнения обязательств закон не предусматривает. Но и не запрещает.
Отсюда и есть только практика: кто и как убедит судью, застройщик или вы.

Степан огромное спасибо за ответ. Про продления сроков - скорее всего не удовлетворит (ИМХО), так как в договоре и подписано мною. А вот про доказательство что требовал - только косвено, есть кипа претензий с их входящими ( раза 2 в месяц приезжал, встречался пытался разрулить хоть как-то) + один письменный ответ на претензию за подписью руководителя. Каждый раз интересовался - а где мой акт, а вответ тишина...

Если докажете, что обращались к застройщику с требованием отдать квартиру, а просрочка по передаче - его косяк, тогда взыщете. Если нет - то застройщик скажет, что "Я вот звонил, писал, а инвестор где-то пропал. Просрочка подписания акта - его личная половая проблема в таком случае".

По вопросу одностороннего продления сроков строительства. Вопрос четко практикой не урегулирован. Можете считать его (продление) незаконным и считать тоже как срок просрочки относительно 1.кв.2005 года. Если суд не впечатлит - он просто частично удовлетворит ваши требования (применит другой срок просрочки для расчета).

Правомерно ли взыскивать просрочку по передачи квартиры по договору долевого (до вступления нового закона по долевому), если в договоре указан лишь срок сдачи дома в эксплуатацию, а также обязанность инвестора принять квартиры по акту. То есть, срок сдачи указан как первый квартал 2005 + есть возможность застройщиком продлить срок на 6 месяцев.
Инвестор обязан принять квартиру в течении 10 дней с момента сдачи в эксплуатацию.
Дом сдан осенью (т.е как бы в срок), акт через пол года (не передавал застройщик по акту). Как взыскать?