Алтайский край

Рефинансирование ипотеки: как выбрать лучшее предложение

2537
24 января 2018 г.
Ипотека и субсидии
Весь этот год на рынке недвижимости прошел под флагом снижения ипотечных ставок и появления программ рефинансирования старых ипотечных кредитов. Заемщики, которые брали ипотеку несколько лет назад под более высокий процент, начали думать, не перекредитоваться ли им на более выгодных условиях.

рефинансирование ипотеки

Представители банков уверяют, что получить одобрение на рефинансирование не сложнее, чем на получение первого кредита, — расходы такие же, а сама процедура перехода к другому банку отработана до мелочей. Форумы же на специализированных сайтах рисуют несколько иную картину. Заемщики, которые взялись за рефинансирование, сталкиваются со множеством сложностей. В первую очередь, банки, не желая расставаться со своими надежными заемщиками, намеренно затягивают выдачу подтверждающих документов. Во-вторых, ставки по новому кредиту зачастую отличаются от тех, что можно видеть в рекламе. Плюс в процессе рефинансирования появляются дополнительные расходы.

Поэтому возникла идея провести журналистскую проверку и на собственном примере пройти все стадии рефинансирования кредита. Тем более что в этом была реальная необходимость, год назад я взяла ипотеку под 12,45 процента годовых и теперь думала о перекредитовании.

Обращаться за рефинансированием кредита ипотечные консультанты советуют, если разница между ставкой по действующему и новому кредиту составляет не меньше 2–2,5 процента. Мой случай полностью подходил под эти условия: ставка по кредиту в банке «ВТБ 24» — 12,45 процента, а сейчас банки рекламируют кредиты под 9,5–10 процентов годовых. Да и квартира была куплена в ипотеку год назад, и ее оценочная залоговая стоимость практически не изменилась.

Обычно ипотечному заемщику, задумывающемуся о рефинансировании, советуют отправить документы в два — три банка, сравнить их предложения, посчитать расходы и выбрать тот, чьи условия вам больше подходят. Дело в том, что, хотя сами ставки по программам рефинансирования у банков почти одинаковые, остальные условия кредитования могут значительно отличаться в зависимости от кредитной организации. Один банк может потребовать дополнительную страховку, у другого существуют строгие требования к тому, как должна быть оформлена собственность на купленную квартиру, третий запрашивает гораздо больший список подтверждающих документов.

В итоге, изучив рейтинг программ рефинансирования, я отправила заявки в три банка: Сбербанк, «Газпромбанк» и «Райффайзенбанк». Все три активно работают с рефинансированием и лидируют по выдаче ипотечных кредитов.

Какие документы нужны для рефинансирования ипотеки?

Занимаясь рефинансированием, вы, по сути, получаете новую ипотеку. Поэтому для одобрения заявки потребуется собрать тот же пакет документов, что и в первый раз. Как оказалось на практике, перечень документов, которые нужно сдать для одобрения заявки, значительно отличается в зависимости от банка. Если Сбербанку требовалось подготовить только три документа: справку от банка «ВТБ 24» (моего нынешнего кредитора) об остатке долга по кредиту, копию трудовой книжки и справку о доходах, — то «Райффайзенбанку» кроме них нужен был еще кредитный договор по действующей ипотеке и документы на квартиру (свидетельство о праве собственности на квартиру или выписка из ЕГРН).

«Газпромбанк» к обязательному перечню затребовал еще договор долевого участия в строительстве. А в справке от «ВТБ 24» нужно было указать не только сумму остатка долга по кредиту, но и информацию о том, как я погашала ипотеку (были ли при выплате просрочки, обращалась ли я в банк за реструктуризацией).

Сколько ждать одобрения заявки на рефинансирование?

Дольше всех мою заявку на рефинансирование ипотеки рассматривал «Газпромбанк». Все необходимые документы были отправлены 8 декабря, и только 19 декабря пришло SMS-оповещение о том, что рефинансирование одобрено. У Сбербанка на это ушло два дня, у «Райффайзенбанка» — 10 дней, при этом менеджер извинился за задержку, объяснив, что она связана с большим наплывом заявок в конце года. Получить одобрение на рефинансирование кредита действительно оказалось не сложнее, чем на первую ипотеку. Что удобно, ходить в банк, для того чтобы подать заявку на рефинансирование, не обязательно, кредитные организации принимают отсканированные документы по почте. В банк вы приходите уже на подписание нового кредитного договора.

Сбербанк рефинансирование

Стоимость рефинансирования ипотеки

При рефинансировании вас ждут расходы на оценку квартиры и страхование. Банк выдает перечень аккредитованных оценщиков, из которого вы должны выбрать компанию, с которой хотите работать. Стоимость оценки в зависимости от компании составляет 2,5–3,5 тысячи рублей. В принципе, даже не обязательно выбирать из этого списка. Нигде не установлено, что заказывать оценку нужно только в определенных компаниях. Как пояснили в «Газпромбанке», оценщика я действительно могу выбрать сама, но тогда оценочную компанию потребуется дополнительно согласовать (аккредитовать), на это уйдет время.

Заниматься рефинансированием специалисты банков советуют в тот момент, когда у вас заканчивается срок страхования по действующему кредиту, тогда не нужно будет переплачивать за страховку, ведь вам в любом случае пришлось бы заключать договор со страховщиком по действующему кредиту.

В декабре у меня как раз истекал срок по предыдущему договору страхования, так что я специально ждала несколько месяцев, прежде чем подавать документы в банк.

Что касается стоимости страховки, то обычно банки предлагают в первую очередь страхование в своей собственной компании. Стоимость ее услуг, как правило, выше, чем у остальных страховщиков. Хотите сэкономить на страховке — можете сами выбрать компанию из списка страховщиков, опубликованного на сайте банка.

Так, для моего кредита стоимость страховки в собственной страховой компании Сбербанка складывалась бы из стоимости страхования жизни и здоровья (4673 рубля), страхования объекта (страхуются конструктивные элементы здания — 2705 рублей) и страхования внутренней отделки и гражданской ответственности (2500 рублей). В сторонней страховой компании те же два вида страхования (без страхования внутренней отделки) обойдутся в сумму 3500 рублей. Самая низкая цена, конечно, не должна быть главным критерием выбора страховщика. Нужно собрать информацию и постараться понять, как предлагающая самый низкий тариф компания платит при наступлении страхового случая.

В «Газпромбанке» предупредили, что после изучения документов на квартиру кроме страхования жизни и объекта может потребоваться еще страхование титула (риска утраты прав на квартиру), а оно обходится дорого — от 0,2 до 2,5 процента от стоимости объекта.

За справку об остатках долга по текущему кредиту банк может попросить с вас небольшую плату. Например, в банке «ВТБ 24», где я первоначально брала ипотеку, справка стоила 250 рублей.

Откуда возникает путаница в процентных ставках рефинансирования?

Обращаясь за рефинансированием, нужно понимать, что заявленная в рекламе сниженная ставка начнет для вас действовать не сразу, а лишь после того, как новый кредитор наложит обременение на квартиру. Пока оформляется залог, банки обычно применяют повышенную кредитную ставку. У Сбербанка на этот период она увеличивается на 2 процента (до регистрации ипотеки в пользу банка — 11,5 процента, после — 9,5 процента), у «Газпромбанка» — на 1 процент (до регистрации — 10,5 процента и 9,5 процента после), у «Райффайзенбанка» — также на 1 процент (до регистрации — 10,99 процента, после — 9,99 процента). Кредиты по повышенной ставке клиенты платят недолго: чтобы снять залог и оформить новый, как правило, требуется один — два месяца.

Платежи, которые мне рассчитали в банках, оказались почти одинаковыми. Разница между ставкой, которую предлагает на рефинансирование «Райффайзенбанк» (9,99 процента) и Сбербанк (9,5 процента), в ежемесячных платежах составляет 300 рублей.

До рефинансирования кредита мой ежемесячный платеж составлял 13439 рублей. При сумме кредита 1,088 миллиона рублей и сроке рефинансирования 14 лет сразу после рефинансирования в Сбербанке я буду платить 12984 рубля в месяц, а как только банк оформит на себя залог на квартиру, платеж снизится до 11667 рублей.

В «Газпромбанке» — 12298 рублей до наложения обременения и 11700 рублей после. В «Райффайзенбанке» — 12706 и 12047 рублей соответственно.

Райффайзенбанк рефинансирование

Выбор лучшего предложения банка для рефинансирования ипотеки?

Если ежемесячные платежи по программам ведущих игроков рынка кредитования одинаковы, тогда в чем же разница? На самом деле она есть и заключается в нюансах.

У Сбербанка процедура оформления новой ипотеки занимает меньше времени, что очень важно для заемщика, а кроме того, этот банк лояльнее других подходит к набору необходимых документов. К тому же удобно работать с личным менеджером в чате, на все вопросы клиента он отвечает оперативно, вся необходимая информация собрана в одном месте.

Преимущество ипотеки «Газпромбанка» заключается в том, что это единственный из известных мне банков, который выдает ипотеку не только с аннуитетным (равным ежемесячным), но и с дифференцированным (со снижением) платежом. Дифференцированный платеж по кредиту выгоднее для заемщика, так как позволяет сократить итоговый размер переплаты по кредиту. При этом сроки, в которые происходит одобрение, по сравнению с остальными банками у «Газпромбанка» более длительные и список документов, которые запрашивает банк, больше, чем у других. По-моему, здесь все честно: тратите чуть больше времени на сбор документов, взамен получаете возможность выбирать, как будете выплачивать кредит.

А вот если раньше для частичного погашения ипотеки вы использовали материнский капитал — вам в «Райффайзенбанк». Далеко не все банки берутся работать с такими сложными кредитами, у «Райффайзенбанка» же тот факт, что заемщик раньше использовал при погашении кредита материнский капитал, никак не влияет на одобрение заявки на рефинансирование ипотеки.

При этом нужно сказать, что у меня была самая простая ситуация, какая только возможна. У объекта один собственник, на погашение текущего кредита не использовался материнский капитал. Поэтому у меня больше возможностей выбирать между разными банками. В вашем случае и выгода от перекредитования, и другие важные параметры могут быть другими, не зря же специалисты говорят, что к выбору программы рефинансирования нужно подходить индивидуально.