Консультация юриста по вопросам недвижимости (стр. 26)

Степан, большое спасибо за быстрый ответ на мой вопрос. И действительно не Красноярский край - Московская область, а беспредел твориться везде одинаковый. Удачи Вам и всего самого наилучшего.

В БТИ за кадастровым паспортом.

При обращении в ФРС иметь при себе на руках:
1. Документы удостоверяющие личность.
2. Договор инвестирования в оригинале и копия с него. ФРС может потребовать второй оригинал договора: в таком случае обратитесь к застройщику.
3. Акт приема-передачи и копия с него. ФРС может потребовать второй оригинал акта: в таком случае обратитесь к застройщику.
4. Деньги на госпошлину за регистрацию прав (что-то около 500 р + комиссия банка).
5. Нотариальное согласие супруги(а) на приобретение и регистрацию прав собственности - п. 3 ст. 35 Семейного кодекса.

Здраствуйте ,Степан. Подскажите что делать мне дальше. У меня договор на строительство от 2004 года. В регпалате не зарегистрирован. Подписан акт приёма передачи квартиры. какие мои дальнейшие действия? В БТИ обратится? Какой пакет документов должен быть на руках для регистрации права собвственности в оегпалате?

Наталья, у вас регион явно не Красноярский край? В наших краях инвестиционные контракты были только у "СтройСервисИнвеста", но и те - просто называются так, а по сути являются "простыми инвестиционными".
Ищите у себя в договоре срок возникновения обязанности у застройщика для передачи квартиры "до такого-то", "не позднее такого-то". Эта дата (вернее - следующий после нее рабочий день) и будет являться датой началом нарушения вашего права (независимо от даты ввода дома в эксплуатацию).

Если же таких или похожих условий в договоре нет, то можете отталкиваться от-того, что согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться в том числе согласно обычно предъявлемыми требованиями. А единственое обычно предъявляемое требование в таком случае - срок передачи (исполнения обязательства) при возникновении возможности к его исполнению должен быть разумным и (в случае пропуска "разумного", на ваш взгляд, срока) - 7ми-дневным с момента предъявления вами претензии "исполняй, дорогой". - см. п. 2 ст. 314 ГК РФ.

Учитывая "советскость" и "социальность" наших судов общей юрисдикции вообще можете заявлять о том, что вы, как потребитель, были уверены, что дом должен быть построен к 30.06.2008 году и, соответственно, как минимум с 01.07.2008 года идет срок просрочки.

Добрый день, в договоре соинвестирования стоит срок реализации инвестиционного проекта (окончание строительства объекта недвижимости) -2 квартал 2008г. с возможностью увеличения на 2 квартала. Дом принят госкомиссией в декабре 2008 года, а инвестиционный проект до сих пор не реализован и квартиры не переданы по акту приема-передачи, также не устранены недочеты по квартирам, которые были внесены в акт осмотра квартиры в январе. Можем ли мы добиться через суд взыскания неустойки с застройщика и с какого момента можем начислить неустойку. Разрешение на строительство застройщик получил 28 марта 2005г., т.е. получается что мы подпадаем под ЗоЗПП.

Стало быть у вас проблема в доказывании "понес расходы", "за свой счет".
Светлана позвоните - договоримся о встрече. Меня "редкие дела" интересуют. Анализ и пару советов бесплатно обещаю.

Первичный инвестор был юр лицом и он уже не существует, застройщик - банкрот. Вот и тупик. Та фирма у которой покупали, говорит (в письменное виде конечно), что они обязательства исполнили по договору. Конечно я бы пришла к застройщику и узнала, если бы он был, но ...

Светлана, вы можете подать 2 вида иска:
- обязать должника исполнить обязательство (обязать застройщика передать квартиру)
- признать право собственности на индивидуально-определенную вещь (квартиру)

В рамках уже судебного процесса вы можете обратиться к судебной помощи в поиске доказательств того, что платежи были осуществлены.

Если первичный инвестор был физиком и платил деньги наличными то у него деньги принимались по ПКО и (в 9 случаев из 10) с применением ККМ.
Данные о поступивших платежах отражаются в книгах продаж, кассе предприятия (книге состоящей из пришитых ПКО и РКО) за соответствующей период и т.п.
Если платеж был безналичным - то в выписках банка.

Если первичный инвестор был юридическим лицом - немного сложнее.

Спасибо за ответ, еще небольшой вопрос. Могу ли я в судебном порядке добиться признания, что квартира оплачена (по основному договору и всем договорам уступок)?

Андрей
Не совсем так.
Право требования уступлено нормальное, если оно существовало у уступающего. Вопрос расчетов там может стоять только в том плане, что по ДДУ уступку можно делать после полной оплаты. Если же уступка делается по неоплаченному/не полностью оплаченному договору - то только с учетом мнения кредитора (т.е. застройщика), так как происходит перевод долга.
Если речь идет о инвестиционном договоре - то действует такой же общий принцип: оплатил - уступай, не доплатил/не оплатил - с учетом мнения кредитора.

Также в обоих случаях в самом первоначальном договоре может быть заложен принцип "цессия с согласия", что приводит всегда выяснять мнение (можно путем простой надписи на договоре "согласовано") кредитора.

Особый случай: если уступлено именно существующее право требования квартиры без уступки всех прав и обязанностей (в том числе обязанности заплатить) по договору . В таком случае может оказаться, что застройщик должен требовать долг (в случае его наличия) с предшественников, но квартиру конечному получателю отдать обязан (также здесь надо учитывать ст. 328 ГК РФ, которая немного тормозит такие схемы "кидков застройщиков").

Резюме: существование права требования квартиры не зависит от его оплаты. От оплаты зависит возможность его уступки и возможность его реализации (получить квартиру).

Светлана, обратитесь непосредственно к застройщику.
Насчет "имею право": имеете.
Обязаны ли отвечать? Нет. Бремя доказывания существования приобретенных прав лежит на приобретателе права и на уступающему ему лице.

Светлана у кого переуступали право требования, у того и надо брать все документы, в часности подтверждения исполнения обязательств первого инвестора. Если этих бумаг нет, то вам переуступили недействительное требование %).

Добрый день. Мы приобрели долевое по договору уступки права требования, оплата с нашей стороны была произведена полностью. платежные документы получены. Но у нас отсутствуют документы подтверждающие оплату договора о долевом участии. А как мне известно без этих документов я не зарегистрирую право. Я сделала запрос в фирму через которую мы покупали, они ответили, что исполнили свои обязательства в полном объеме. У нас уже четверая уступка права требования. Имею ли я право сделать запросы в предыдущие компании? Кроме того, одна из сторон договора о долевом участии уже не существует. Подскажите что делать пожалуйста?

Как всегда все переврал. Оказывается, я залючил не ДДУ, а договор переуступки с дочкой застройщика, с расрочкой платежа. В договоре ничего нет про расторжение и они самостоятельно решили, что я им должен отдать свои 5%.

Застройщик без проблем принимает расторжение договора, нихочешь, не строй, но вот 5%, согласна п.6.4. оставляет за собой ;)

Возьмите проект соглашения о расторжении. Звоните. Разберем подробно.

Застройщик без проблем принимает расторжение договора, нихочешь, не строй, но вот 5%, согласна п.6.4. оставляет за собой ;)

Заключил ДДУ, с застройщиком, по договору уплачиваю по расрочке. Сегодня ситуация изменилась и я вынужден расторгуть договор, но вот в нем есть пункт, что в случае расторжения по моей инициативе, Застройщик возвращает сумму, за вычетом 5% от уплаченной суммы.
Законно ли это? Есть шанс забрать эти самые 5%.
Отмечу, что на сегодняшний день Застройщик свои обязательства выполняет.
Спасибо за ответ.

Неустойка (штраф, пеня) - это ответственность за нарушение обязательства.
Расторжение договора - не есть нарушение обязательства.
Определенными НПА предусмотрено специально, что за расторжение прямо предусмотрен штраф. Это является законной (основанной на прямом предписании закона) мерой ответстветственности расторгающей договор стороны - см. например договор транспортной экспедиции.
Но в вашем случае закон (ФЗ№214) такого не предусматривает. Более того, суды рассматривают вопрос о внесении таковых "штрафов за факт расторжения вне зависимости от виновности сторон" как несогласованный по причине нарушения норм материального права.

См:
а) ФАС ВСО. Постановление от 9 октября 2008 г. по делу N А06-2317/2008-18 - "Следовательно, условия пункта 4.3 договора не могут рассматриваться как мера обеспечения исполнения обязательства ответчиком в виде уплаты штрафа. Фактически стороны предусмотрели в пункте 4.3 договора не меру обеспечения исполнения обязательства, а отказ от своего права на расторжение договора. Между тем согласно пункту 2 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Таким образом, условия пункта 4.3 договора о взыскании штрафа за досрочное расторжение договора противоречат нормам материального права."

б) ФАС МО. Постановление от 6 февраля 2009 г. N КГ-А40/13392-08. - "...штрафа за расторжение договора [red]по вине ответчика[/red] в размере 12 960 евро в рублях по курсу Центрального банка РФ на дату фактического исполнения решения суда."
* В этом случае в решении суда первой инстанции было выявлено, что штраф идет не за сам факт расторжения, а за виновность стороны, вынудившей другую к расторжению договора.

Вашей бОльшей проблемой будет найти основания для расторжения договора (вы говорите, что застройщик не нарушал своих обязательств) или одностороннего отказа.

Заключил ДДУ, с застройщиком, по договору уплачиваю по расрочке. Сегодня ситуация изменилась и я вынужден расторгуть договор, но вот в нем есть пункт, что в случае расторжения по моей инициативе, Застройщик возвращает сумму, за вычетом 5% от уплаченной суммы.
Законно ли это? Есть шанс забрать эти самые 5%.
Отмечу, что на сегодняшний день Застройщик свои обязательства выполняет.
Спасибо за ответ.

Степан, спасибо за ответ.

Может по договору долевого участия дольщик по условию срок уплаты расчитываться 60 месяцев после получения акта приема -передачи и государственной
регистрации прав на недвижимость. До регистрации дольщик вносит 30%, и после регистрации в течении 60 месяцев 70%. Какие риски для Дольщика и Застройщика.

Скорее всего чтобы был соблюден разумный баланс сили, вам надо предумотреть в договоре долевого (или в отдельном соглашении) залог прав требования, а в будущем - квартиры в обеспечение платежей дольщика. И проследить, чтобы он был зарегестрирован как обременение в ФРС.

Правда есть минус: не рекомендовал бы привязываться к "судьбе" застройщика. При его банкротстве или ликвидации рассрочка прекратиться и вы должны будте расплатиться досрочно.

Помогите в вопросе: Пенсионер-инвалид по дарственной передал квартиру внуку-15 лет. Хочет отменить дарственную. Родители внука согласны. Для пенсионера это единственное жилье, в котором он живет. У внука есть жилье. Можно ли это сделать и каким путем?

Отмена договора дарения возможна только в случаях, предусмотренных ст. 578 ГК РФ.
Статья 578. Отмена дарения

1. Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.
В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.
2. Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.
3. По требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом).
4. В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.
5. В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения.

Я мыслю, что ни одного из этих случаев у вас не наблюдается.
Вам придется или выбрать обратное дарение (внук дарит деду) или куплю-продажу и получить на эту сделку согласие органов опеки или дожидаться, когда внуку исполниться 18 лет.
Можно его конечно зарегистрировать индивидуальным предпринимателем или женить лет в 16 и тем самым эмансипировать (сделать полностью право- и дееспособным несмотря на недостижение совершеннолетия), но это наверное слишком. :)